Bạn đang muốn tự mình soạn thảo một hợp đồng chia tách nhà đất nhưng không biết bắt đầu từ đâu? Việc tự làm hợp đồng có thể giúp bạn tiết kiệm chi phí, nhưng đòi hỏi sự tỉ mỉ và nắm vững các quy định pháp luật để đảm bảo tính hợp lệ. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết cách tự soạn thảo một hợp đồng chia tách nhà đất chuẩn, có căn cứ pháp lý, ví dụ minh họa và những lưu ý quan trọng để bạn có thể thực hiện một cách tự tin.
>>> Xem thêm: Chọn đúng văn phòng công chứng giúp bạn tránh rắc rối pháp lý không đáng có.
1. Hợp đồng chia tách nhà đất là gì và khi nào cần lập?
Hợp đồng chia tách nhà đất là văn bản pháp lý ghi nhận sự thỏa thuận giữa các đồng sở hữu (hoặc chủ sở hữu muốn chia tách tài sản của mình thành nhiều phần) về việc phân chia một thửa đất hoặc một căn nhà có nhiều đồng sở hữu thành các phần riêng biệt. Mỗi phần sau khi chia tách sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) riêng.
Bạn cần lập hợp đồng này trong các trường hợp sau:
Chia tài sản chung: Nhiều người cùng đứng tên trên một Giấy chứng nhận và muốn phân chia thành các phần riêng cho từng người. Ví dụ: tài sản thừa kế, tài sản vợ chồng sau ly hôn, tài sản góp vốn chung.
Tách thửa đất riêng: Một cá nhân/tổ chức muốn chia thửa đất lớn thuộc sở hữu của mình thành nhiều thửa nhỏ hơn để chuyển nhượng, tặng cho hoặc xây dựng riêng lẻ.
Căn cứ pháp lý chính cho việc này là Điều 219 Bộ luật Dân sự 2015 về định đoạt tài sản chung và Luật Đất đai 2013 cùng các văn bản hướng dẫn liên quan đến điều kiện tách thửa đất của từng địa phương.
2. Các nội dung cơ bản cần có trong một hợp đồng chia tách nhà đất
Để tự làm một hợp đồng chia tách nhà đất hợp lệ, bạn cần đảm bảo đầy đủ các thông tin và điều khoản sau:
2.1. Thông tin các bên tham gia hợp đồng
Đây là phần đầu tiên và quan trọng nhất để xác định chủ thể của giao dịch. Bạn cần ghi đầy đủ và chính xác thông tin của tất cả các bên đồng sở hữu hoặc chủ sở hữu muốn chia tách, bao gồm:
Họ và tên
Ngày, tháng, năm sinh
Số Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu, ngày cấp, nơi cấp
Địa chỉ thường trú/tạm trú
Mối quan hệ giữa các bên (nếu có: vợ chồng, anh chị em, đồng thừa kế…)
Nếu một bên là tổ chức, cần ghi rõ tên đầy đủ của tổ chức, địa chỉ trụ sở chính, mã số thuế, số Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, và thông tin người đại diện theo pháp luật (họ tên, chức vụ, CMND/CCCD).
2.2. Thông tin chi tiết về tài sản nhà đất cần chia tách
Phần này mô tả tài sản một cách cụ thể để tránh nhầm lẫn:
Loại tài sản: Nhà ở và đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ…
Địa chỉ: Số nhà, tên đường (ngõ, hẻm), phường/xã, quận/huyện, tỉnh/thành phố.
Thông tin thửa đất:
Số tờ bản đồ, số thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tổng diện tích đất theo Giấy chứng nhận.
Mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.
Thông tin nhà ở (nếu có):
Diện tích xây dựng, diện tích sàn, số tầng.
Đặc điểm kiến trúc, vật liệu xây dựng chính.
Giấy tờ pháp lý: Số, ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ/Sổ hồng). Cơ quan cấp.
2.3. Phương án chia tách và quyền, nghĩa vụ sau chia tách
Đây là “linh hồn” của hợp đồng chia tách nhà đất, nơi các bên thỏa thuận chi tiết cách thức phân chia tài sản:
Phương án chia: Mô tả rõ ràng cách thức chia (ví dụ: chia đều theo diện tích, chia theo tỷ lệ đóng góp, chia theo hiện trạng sử dụng). Cần nêu rõ ranh giới, kích thước của từng phần sau chia tách.
Mô tả từng phần được chia: Liệt kê chi tiết từng phần nhà đất sau khi chia (phần 1, phần 2…), ghi rõ diện tích cụ thể của mỗi phần, vị trí, kích thước các cạnh theo bản vẽ, và chủ sở hữu của từng phần.
Đường đi chung (nếu có): Nếu việc chia tách tạo ra các thửa đất không tiếp giáp đường công cộng, hợp đồng phải quy định rõ về lối đi chung (chiều rộng, vị trí), quyền và nghĩa vụ sử dụng, duy tu, bảo trì của các bên.
Nghĩa vụ tài chính: Thỏa thuận rõ ràng về việc phân chia các khoản chi phí liên quan đến việc chia tách (phí đo đạc, phí công chứng, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân…). Bạn có thể tham khảo Luật Phí và lệ phí 2015 và các Nghị định hướng dẫn về thu thuế, phí đất đai.
Các thỏa thuận khác: Bao gồm thời gian thực hiện thủ tục, trách nhiệm của mỗi bên trong việc hoàn tất hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận riêng.
3. Quy trình thực hiện và các lưu ý quan trọng khi tự lập hợp đồng chia tách nhà đất
Để việc tự lập và thực hiện hợp đồng chia tách nhà đất diễn ra thuận lợi, bạn cần nắm rõ quy trình và những điều cần lưu ý:
3.1. Quy trình thực hiện
Bước 1: Thỏa thuận và phác thảo sơ bộ: Tất cả các đồng sở hữu cần ngồi lại, thống nhất về phương án chia tách và phác thảo các điều khoản chính.
Bước 2: Đo vẽ hiện trạng và thiết kế phân chia: Liên hệ với đơn vị đo đạc có chức năng để thực hiện đo vẽ chính xác hiện trạng thửa đất và lập bản vẽ thiết kế phân chia theo phương án đã thỏa thuận. Bản vẽ này rất quan trọng, nó sẽ là một phần không thể thiếu của hồ sơ công chứng và hồ sơ đăng ký đất đai.
Bước 3: Kiểm tra điều kiện tách thửa tại địa phương: Mỗi tỉnh/thành phố có quy định riêng về diện tích tối thiểu được tách thửa và các điều kiện khác (như chiều rộng mặt tiền, việc đảm bảo lối đi…). Bạn cần liên hệ Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện hoặc tra cứu các Quyết định của UBND tỉnh/thành phố nơi có đất để nắm rõ điều kiện cụ thể. Nếu không đáp ứng, việc tách thửa sẽ không được phép.
Bước 4: Soạn thảo hợp đồng chính thức: Dựa trên các thông tin đã thu thập và bản vẽ phân chia, tiến hành soạn thảo hợp đồng chia tách nhà đất theo đúng cấu trúc và nội dung đã nêu ở mục 2.
Bước 5: Công chứng hợp đồng: Mang hợp đồng đã soạn thảo (cùng các giấy tờ gốc của tài sản và giấy tờ tùy thân của các bên) đến Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng nhà nước để công chứng. Công chứng viên sẽ kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng và tư vấn thêm nếu cần.
Bước 6: Nộp hồ sơ đăng ký đất đai: Sau khi hợp đồng được công chứng, nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện để thực hiện thủ tục tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng phần đã chia.
3.2. Những lưu ý quan trọng khi tự làm hợp đồng chia tách nhà đất
Tính pháp lý của tài sản: Đảm bảo tài sản không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án, và các thông tin trên Giấy chứng nhận là chính xác.
Sự đồng thuận của tất cả các bên: Đây là yếu tố then chốt. Nếu có bất kỳ sự bất đồng nào, hợp đồng tự soạn thảo có thể không được công chứng và bạn sẽ cần đến sự can thiệp của Tòa án.
Mẫu hợp đồng: Tham khảo các mẫu hợp đồng chia tách nhà đất chuẩn có sẵn tại các văn phòng công chứng hoặc trên các cổng thông tin pháp luật để đảm bảo không bỏ sót các điều khoản quan trọng.
Bản vẽ phân chia: Bản vẽ do đơn vị đo đạc có chức năng lập là vô cùng quan trọng, cần thể hiện rõ ranh giới, kích thước, diện tích của từng phần đất sau chia tách và phải được các bên ký xác nhận.
Nghĩa vụ thuế, phí: Tìm hiểu kỹ về các loại thuế, phí phải nộp khi chia tách nhà đất (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định, phí cấp Giấy chứng nhận…).
Bà Lan và hai người con trai đồng sở hữu một thửa đất thổ cư rộng 240m² tại Thành phố Hồ Chí Minh. Do các con đều đã lập gia đình, bà Lan và các con muốn chia thửa đất này thành ba phần bằng nhau, mỗi phần 80m² để mỗi người có một phần đất riêng.
Họ đã cùng nhau thỏa thuận, thuê đơn vị đo đạc địa chính để lập bản vẽ phân chia, đảm bảo mỗi phần đất sau chia tách đều có mặt tiền 4m và tiếp giáp với lối đi chung đã được quy hoạch rõ ràng. Sau đó, bà Lan và hai con đã tự soạn thảo hợp đồng chia tách nhà đất, trong đó ghi rõ:
Thông tin của bà Lan và hai con.
Thông tin chi tiết về thửa đất 240m² theo Sổ đỏ.
Phương án chia thành 3 phần bằng nhau, mỗi phần 80m², có kèm theo bản vẽ đã đo đạc.
Thỏa thuận về việc chia đều các chi phí phát sinh liên quan đến việc chia tách và cấp Sổ đỏ mới.
Hợp đồng này sau đó được tất cả các bên mang đến Văn phòng công chứng để công chứng, và tiếp tục các thủ tục hành chính tại Văn phòng đăng ký đất đai để được cấp ba Sổ đỏ riêng cho ba phần đất.
Tự làm một hợp đồng chia tách nhà đất đòi hỏi sự cẩn trọng và kiến thức pháp lý nhất định. Bằng cách nắm vững các quy định về hợp đồng dân sự và pháp luật đất đai, cùng với việc tuân thủ các bước hướng dẫn chi tiết, bạn hoàn toàn có thể tự mình thực hiện. Tuy nhiên, để đảm bảo tính chính xác và tránh rủi ro pháp lý, đặc biệt với các trường hợp phức tạp, việc tham khảo ý kiến luật sư hoặc nhờ các tổ chức công chứng uy tín hỗ trợ luôn là lựa chọn an toàn và hiệu quả nhất.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
