Trong thực tế, nhiều giao dịch nhà đất không đủ điều kiện chuyển nhượng hợp pháp vẫn được thực hiện thông qua hình thức mua bán đất bằng vi bằng. Không ít người tin rằng vi bằng của Thừa phát lại có thể thay thế hợp đồng công chứng và giúp “lách luật” an toàn.
Tuy nhiên, pháp luật không công nhận vi bằng là căn cứ để chuyển quyền sử dụng đất. Việc mua bán đất bằng vi bằng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, thậm chí dẫn đến mất trắng tài sản. Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ bản chất pháp lý và những rủi ro cần đặc biệt lưu ý.
>>> Xem thêm: Không lo sai sót, vì mọi hồ sơ đều được rà soát kỹ tại văn phòng công chứng.
1. Mua bán đất bằng vi bằng là gì?
Mua bán đất bằng vi bằng là việc các bên không ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, mà yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận:
Việc giao nhận tiền
Việc giao giấy tờ
Việc thỏa thuận mua bán giữa các bên
Theo Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và lập theo yêu cầu của cá nhân, tổ chức.
➡️ Vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, không làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền sử dụng đất.
2. Pháp luật có công nhận mua bán đất bằng vi bằng không?
Căn cứ:
Điều 167 Luật Đất đai 2013
Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và công chứng hoặc chứng thực.
Ngoài ra, khoản 3 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định rõ:
Vi bằng không được lập để ghi nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện theo quy định pháp luật.
➡️ Do đó, mua bán đất bằng vi bằng không được pháp luật công nhận là giao dịch chuyển nhượng hợp pháp.
>>> Xem thêm: Đừng để việc thiếu sót giấy tờ khiến hồ sơ bị trả lại – hãy nhờ dịch vụ sang tên sổ đỏ trọn gói kiểm tra trước giúp bạn.
3. Rủi ro pháp lý khi mua bán đất bằng vi bằng
3.1. Không được sang tên sổ đỏ
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
Có Giấy chứng nhận
Hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp
Đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai
➡️ Vi bằng không phải là hợp đồng chuyển nhượng, nên không thể làm thủ tục sang tên sổ đỏ, dù đã giao đủ tiền.
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đủ điều kiện về:
Chủ thể
Nội dung
Hình thức
➡️ Việc mua bán đất bằng vi bằng vi phạm điều kiện về hình thức, nên có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu, các bên chỉ được hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
4. Mua bán đất bằng vi bằng có thể mất trắng tài sản
4.1. Đất có thể bị bán cho nhiều người
Do người bán vẫn đứng tên trên sổ đỏ:
Họ có thể tiếp tục bán cho người khác
Hoặc thế chấp ngân hàng
Hoặc bị kê biên thi hành án
➡️ Người mua bằng vi bằng không được pháp luật bảo vệ quyền sử dụng đất.
4.2. Vi bằng không thay thế công chứng
Theo Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng:
Không có giá trị thay thế văn bản công chứng
Không có giá trị thay thế hợp đồng được công chứng
➡️ Việc hiểu sai giá trị pháp lý của vi bằng là nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp và thiệt hại lớn.
>>> Xem thêm: Hướng dẫn từng bước để hoàn tất Công chứng thừa kế hợp pháp, đúng luật.
5. Ví dụ minh họa thực tế
Ví dụ 1: Mua bán đất bằng vi bằng không sang tên được
Anh A mua một lô đất chưa có sổ đỏ, hai bên lập vi bằng ghi nhận việc giao tiền. Sau nhiều năm, anh A vẫn không thể làm sổ đỏ vì đất không đủ điều kiện pháp lý.
➡️ Anh A không được công nhận là người sử dụng đất, dù có vi bằng.
Ví dụ 2: Mất đất do người bán thế chấp
Chị B mua đất bằng vi bằng, giao đủ tiền. Sau đó, người bán dùng chính thửa đất này thế chấp ngân hàng và mất khả năng trả nợ.
➡️ Ngân hàng xử lý tài sản thế chấp, chị B mất đất và chỉ có thể khởi kiện đòi tiền, rất khó thu hồi đủ.
6. Kết luận
✔️ Mua bán đất bằng vi bằng không phải là hình thức chuyển nhượng hợp pháp theo quy định pháp luật. ✔️ Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện giao nhận, không làm phát sinh quyền sử dụng đất. ✔️ Người mua có thể đối mặt với rủi ro không sang tên được, giao dịch vô hiệu, thậm chí mất trắng tài sản.
👉 Trong giao dịch nhà đất, vi bằng không thể thay thế công chứng. Nếu bất động sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, người mua cần hết sức thận trọng, tránh “ham rẻ” mà gánh rủi ro pháp lý nghiêm trọng.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
