Thủ tục tách thửa đất khi người sử dụng đất đã chết
Việc tách thửa đất khi người sử dụng đất đã chết là một trong những thủ tục pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu về cả luật đất đai và luật thừa kế. Để đảm bảo quá trình này diễn ra suôn sẻ và đúng quy định pháp luật, các đồng thừa kế cần nắm rõ trình tự, thủ tục và các giấy tờ cần thiết. Bài viết này sẽ đi sâu vào các quy định pháp lý, trình tự thực hiện và những lưu ý quan trọng khi tiến hành tách thửa đất khi người sử dụng đất đã chết, giúp bạn có cái nhìn toàn diện và chuẩn bị tốt nhất.
>>> Xem thêm: Tiết kiệm thời gian, chi phí với văn phòng công chứng được nhiều người tin tưởng.
1. Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung khi tách thửa đất thừa kế
Việc tách thửa đất khi người sử dụng đất đã chết được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật quan trọng, chủ yếu là:
Bộ luật Dân sự 2015: Quy định về quyền thừa kế, phân chia di sản thừa kế, đặc biệt là các Điều từ Điều 609 đến Điều 692.
Luật Đất đai 2013: Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, điều kiện tách thửa đất, thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP: Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó có các quy định về thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.
Nguyên tắc chung là tài sản của người đã chết (bao gồm quyền sử dụng đất) sẽ được chia cho những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Sau khi di sản được phân chia, những người thừa kế có quyền định đoạt phần tài sản được hưởng, bao gồm cả việc tách thửa đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai tại địa phương.
2. Trình tự thực hiện thủ tục tách thửa đất khi người sử dụng đất đã chết
Thủ tục tách thửa đất khi người sử dụng đất đã chết thường bao gồm hai giai đoạn chính: giải quyết thừa kế và thực hiện tách thửa.
>>> Xem thêm: Đọc kỹ hướng dẫn này nếu bạn muốn chứng thực chữ ký suôn sẻ ngay lần đầu!
2.1. Giải quyết thừa kế quyền tách thửa đất người sử dụng
Đây là bước đầu tiên và quan trọng nhất. Nếu không hoàn tất thủ tục này, việc tách thửa sẽ không thể tiến hành.
Xác định hàng thừa kế và di sản: Cần xác định rõ ai là người thừa kế hợp pháp (theo di chúc hoặc theo pháp luật) và tài sản để lại là gì (bao gồm thửa đất cần tách).
Thỏa thuận phân chia di sản hoặc khai nhận di sản:
Thỏa thuận phân chia di sản: Nếu tất cả những người thừa kế đều đồng ý về cách phân chia tài sản, họ có thể lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản. Văn bản này phải được công chứng theo quy định của Điều 57 Luật Công chứng 2014.
Khai nhận di sản: Trong trường hợp chỉ có một người thừa kế hoặc những người thừa kế không có nhu cầu phân chia ngay mà muốn xác lập quyền sở hữu chung/riêng đối với di sản, họ có thể lập Văn bản khai nhận di sản. Văn bản này cũng cần được công chứng.
Khởi kiện ra Tòa án: Nếu những người thừa kế không thể tự thỏa thuận được việc phân chia di sản, một hoặc nhiều người thừa kế có thể nộp đơn yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Quyết định/Bản án của Tòa án sẽ là căn cứ pháp lý để thực hiện các bước tiếp theo.
Đăng ký biến động quyền sử dụng đất: Sau khi có Văn bản thỏa thuận phân chia di sản, Văn bản khai nhận di sản đã công chứng hoặc Bản án/Quyết định của Tòa án, người thừa kế cần nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên người thừa kế.
Sau khi quyền sử dụng đất đã được xác lập rõ ràng cho (những) người thừa kế, việc tách thửa đất sẽ được tiến hành theo các bước sau:
Kiểm tra điều kiện tách thửa: Người thừa kế (hoặc các đồng thừa kế) cần kiểm tra các quy định về điều kiện tách thửa tại địa phương (diện tích tối thiểu, kích thước, điều kiện về hạ tầng, lối đi…). Những quy định này thường được ban hành bởi UBND cấp tỉnh. Nếu các thửa đất hình thành sau khi tách không đáp ứng điều kiện, việc tách thửa sẽ không được phép.
Lập hồ sơ đề nghị tách thửa: Hồ sơ thường bao gồm:
Đơn đề nghị tách thửa (theo mẫu).
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đã cập nhật thông tin người thừa kế).
Bản vẽ hiện trạng thửa đất (nếu có yêu cầu từ cơ quan đo đạc).
Văn bản thỏa thuận phân chia di sản/khai nhận di sản/Bản án của Tòa án.
Giấy tờ tùy thân của người nộp hồ sơ.
Nộp hồ sơ: Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện nơi có đất.
Đo đạc, thẩm định và duyệt hồ sơ: Cơ quan chức năng sẽ tiến hành đo đạc lại thửa đất (nếu cần), thẩm định hồ sơ, kiểm tra các điều kiện tách thửa theo quy định.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Sau khi hồ sơ được duyệt, người sử dụng đất sẽ nhận thông báo nộp các khoản thuế, lệ phí liên quan đến việc tách thửa và cấp Giấy chứng nhận mới (như lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân nếu có, lệ phí cấp Giấy chứng nhận…).
Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới: Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các thửa đất mới sẽ được cấp Giấy chứng nhận riêng cho từng chủ sở hữu hoặc đồng sở hữu theo phương án tách thửa.
3. Những điểm cần lưu ý đặc biệt khi tách thửa đất khi người sử dụng đất đã chết
Để đảm bảo quá trình tách thửa đất khi người sử dụng đất đã chết diễn ra thuận lợi, bạn cần lưu ý một số điểm quan trọng sau:
Thời hiệu yêu cầu chia thừa kế: Theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu yêu cầu chia di sản thừa kế là 30 năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Quá thời hiệu này, nếu không có người thừa kế nào khởi kiện, quyền sử dụng đất có thể thuộc về người đang quản lý hợp pháp. Tuy nhiên, nếu di sản là bất động sản mà không có người thừa kế còn sống thì thuộc về Nhà nước. Do đó, việc giải quyết thừa kế sớm là rất quan trọng.
Sự đồng thuận của các đồng thừa kế: Việc tách thửa đòi hỏi sự đồng thuận cao giữa những người thừa kế. Nếu có bất đồng, quá trình sẽ kéo dài và có thể phải giải quyết bằng con đường tố tụng tại Tòa án.
Chi phí phát sinh: Bao gồm phí công chứng, đo đạc, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, thuế, và các chi phí khác tùy từng trường hợp. Các đồng thừa kế nên thỏa thuận rõ ràng về việc phân chia các chi phí này.
Lưu ý về quy hoạch: Trước khi tiến hành tách thửa, cần kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch của khu đất. Nếu đất nằm trong diện quy hoạch, có thể không được phép tách thửa hoặc việc tách thửa phải tuân thủ các điều kiện đặc biệt của quy hoạch.
Tư vấn pháp lý chuyên nghiệp: Do tính chất phức tạp của thủ tục liên quan đến cả thừa kế và đất đai, việc tìm kiếm sự tư vấn từ luật sư hoặc các văn phòng công chứng uy tín là hết sức cần thiết để tránh sai sót và đảm bảo quyền lợi.
Bà Lan có một thửa đất rộng 200m² tại quận X, TP.HCM và đã qua đời. Bà có hai người con là anh Minh và chị Hoa. Theo di chúc, thửa đất này được chia đều cho hai người con. Anh Minh và chị Hoa muốn tách thửa đất thành hai phần riêng biệt, mỗi phần 100m².
Quá trình thực hiện:
Giải quyết thừa kế: Anh Minh và chị Hoa đã cùng nhau lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản tại một văn phòng công chứng. Trong văn bản này, họ thống nhất chia thửa đất thành hai phần bằng nhau và đăng ký quyền sử dụng riêng cho mỗi người. Sau đó, họ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật thông tin trên Sổ đỏ, chuyển từ tên bà Lan sang tên chung của anh Minh và chị Hoa (hoặc cấp 2 Sổ đỏ chung tên nếu chưa có nhu cầu tách thửa ngay lập tức).
Tách thửa đất: Sau khi quyền sử dụng đất đã được xác lập cho hai anh em, họ kiểm tra quy định tách thửa của TP.HCM. Giả sử, tại khu vực đó, diện tích tối thiểu được tách thửa là 50m² và có yêu cầu về mặt tiền, lối đi. Thửa đất 200m² của họ hoàn toàn có thể tách thành 2 thửa 100m² mà vẫn đảm bảo các điều kiện này.
Họ thuê đơn vị đo đạc để lập bản vẽ phân chia thửa đất thành 2 phần 100m² với ranh giới rõ ràng.
Họ nộp hồ sơ đề nghị tách thửa (bao gồm đơn, bản gốc Sổ đỏ, văn bản phân chia di sản, bản vẽ) tại Bộ phận Một cửa của UBND quận X.
Sau khi hồ sơ được duyệt và hoàn thành nghĩa vụ tài chính, anh Minh và chị Hoa đã nhận được 2 cuốn Sổ đỏ riêng biệt, mỗi người đứng tên một thửa đất 100m².
Thủ tục tách thửa đất khi người sử dụng đất đã chết là một quy trình pháp lý phức tạp nhưng hoàn toàn có thể thực hiện được nếu các bên liên quan nắm vững các quy định và thực hiện đúng trình tự. Việc giải quyết thừa kế là bước tiền đề quan trọng, sau đó là việc tuân thủ các điều kiện tách thửa của địa phương. Để đảm bảo tính chính xác và hợp pháp, tránh những rủi ro không đáng có, việc tìm kiếm sự hỗ trợ từ các tổ chức pháp lý chuyên nghiệp là điều rất nên làm trong quá trình này.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
