Công chứng nhà thế chấp ngân hàng có được không?

Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, không ít trường hợp nhà, đất đang được thế chấp tại ngân hàng nhưng chủ sở hữu vẫn có nhu cầu chuyển nhượng. Điều này làm phát sinh nhiều băn khoăn về tính hợp pháp, điều kiện thực hiện cũng như thủ tục công chứng nhà thế chấp ngân hàng. Bài viết dưới đây sẽ phân tích toàn diện các quy định pháp luật hiện hành và hướng dẫn chi tiết để người dân thực hiện đúng quy định, hạn chế rủi ro pháp lý.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng hỗ trợ công chứng giấy tờ cho người nước ngoài?

1. Nhà đang thế chấp ngân hàng có được mua bán không?

Theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai, nhà, đất đang thế chấp ngân hàng không bị cấm chuyển nhượng. Tuy nhiên, việc mua bán chỉ được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện chặt chẽ nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp (ngân hàng).

Cụ thể, khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.

Như vậy, sự đồng ý của ngân hàng là điều kiện tiên quyết để thực hiện giao dịch và tiến hành công chứng nhà thế chấp ngân hàng.

2. Điều kiện để công chứng hợp đồng mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng

Để hợp đồng mua bán nhà đang thế chấp được công chứng hợp pháp, cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

2.1. Có văn bản chấp thuận của ngân hàng

Ngân hàng – với tư cách là bên nhận thế chấp – phải có văn bản đồng ý cho chuyển nhượng tài sản thế chấp. Văn bản này thường nêu rõ:

Thông tin tài sản thế chấp
Nghĩa vụ tài chính còn lại
Phương án xử lý khoản vay (tất toán, giải chấp hoặc chuyển nghĩa vụ)

2.2. Có phương án xử lý khoản vay rõ ràng

Trên thực tế, có 3 phương án phổ biến:

Bên bán tất toán khoản vay, giải chấp trước khi công chứng
Bên mua thanh toán tiền để bên bán tất toán, sau đó tiến hành công chứng
Bên mua nhận chuyển giao nghĩa vụ trả nợ (trường hợp hiếm, phải được ngân hàng chấp thuận)

Dù áp dụng phương án nào thì nội dung này cần được thể hiện rõ trong hợp đồng hoặc thỏa thuận ba bên.

2.3. Đáp ứng điều kiện chung về chuyển nhượng nhà, đất

Theo Luật Đất đai 2024, nhà đất chuyển nhượng phải:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Không có tranh chấp
Không bị kê biên thi hành án
Còn thời hạn sử dụng đất (nếu có)

Xem thêm: Kinh nghiệm xương máu khi ký hợp đồng góp vốn từ người trong cuộc

>>> Xem thêm: Bán đất nhanh hơn nhờ dịch vụ làm sổ đỏ chuyên nghiệp

3. Công chứng nhà thế chấp ngân hàng có được thực hiện không?

Câu trả lời là: Có, nhưng không phải trong mọi trường hợp.

Tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng khi:

Có văn bản đồng ý của ngân hàng
Hoặc tài sản đã được giải chấp trước thời điểm công chứng

Nếu không đáp ứng các điều kiện trên, công chứng viên có quyền từ chối công chứng để tránh rủi ro pháp lý.

4. Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng

Khi thực hiện thủ tục công chứng nhà thế chấp ngân hàng, các bên cần chuẩn bị:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Hợp đồng thế chấp đã ký với ngân hàng
Văn bản chấp thuận cho chuyển nhượng của ngân hàng
CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của bên mua và bên bán
Giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân
Dự thảo hợp đồng mua bán (nếu có)

5. Trình tự công chứng hợp đồng mua bán nhà đang thế chấp

Trình tự thông thường gồm các bước sau:

Thỏa thuận với ngân hàng về phương án xử lý tài sản thế chấp
Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ công chứng
Nộp hồ sơ tại văn phòng công chứng
Công chứng viên kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ
Ký kết hợp đồng mua bán trước mặt công chứng viên
Thực hiện giải chấp và đăng ký sang tên theo quy định

>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng trọn gói, đảm bảo đúng quy định pháp luật

6. Rủi ro pháp lý cần lưu ý khi mua bán nhà đang thế chấp

Nếu không thực hiện đúng quy định về công chứng nhà thế chấp ngân hàng, các bên có thể đối mặt với nhiều rủi ro như:

Hợp đồng bị tuyên vô hiệu
Ngân hàng không đồng ý giải chấp
Không thể đăng ký sang tên quyền sở hữu
Phát sinh tranh chấp kéo dài

Do đó, người mua cần đặc biệt thận trọng, ưu tiên giao dịch qua ngân hàng và công chứng đầy đủ.

>>> Xem thêm: Thủ tục làm giấy từ chối tài sản gồm những bước nào?

Kết luận

Công chứng hợp đồng mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng là thủ tục hoàn toàn có thể thực hiện nếu tuân thủ đúng điều kiện pháp luật và có sự đồng ý của ngân hàng. Việc nắm rõ quy định về công chứng nhà thế chấp ngân hàng không chỉ giúp giao dịch diễn ra an toàn mà còn hạn chế tối đa rủi ro tranh chấp trong tương lai.

Xem thêm: Danh sách văn phòng công chứng tại quận Đống Đa

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Xử lý sổ đỏ cấp sai đối tượng theo quy định

>>> Trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền theo luật

>>> Những điều cần biết khi thực hiện thủ tục làm sổ đỏ lần đầu theo quy định mới

>>> Hướng dẫn chi tiết công chứng ủy quyền để tránh rủi ro pháp lý

>>> Người dân cần lưu ý gì khi sử dụng dịch vụ công chứng trong các giao dịch dân sự

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.