Tách thửa đất khi có thế chấp ngân hàng là một trong những trường hợp phức tạp trong giao dịch bất động sản, đòi hỏi sự tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi của cả chủ đất và ngân hàng. Việc thực hiện đúng quy trình không chỉ giúp giao dịch diễn ra suôn sẻ mà còn tránh được những rủi ro pháp lý tiềm ẩn. Bài viết này sẽ đi sâu vào các quy định pháp luật liên quan, hướng dẫn chi tiết thủ tục, và cung cấp ví dụ minh họa để bạn có thể nắm rõ hơn về vấn đề này.
>>> Xem thêm: Bí mật thành công trong giao dịch nhờ chọn đúng văn phòng công chứng bạn cần biết.
1. Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung khi tách thửa đất đang thế chấp
Khi đất đai đang được thế chấp tại ngân hàng, quyền định đoạt của chủ sở hữu bị hạn chế bởi nghĩa vụ bảo đảm khoản vay. Do đó, để tách thửa đất khi có thế chấp ngân hàng, bạn cần phải tuân thủ các quy định sau:
Bộ luật Dân sự 2015: Quy định về giao dịch bảo đảm (từ Điều 317 đến Điều 334), đặc biệt là Điều 321 về quyền của bên thế chấp. Bên thế chấp có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, nhưng phải báo cho bên nhận thế chấp biết và không làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp. Việc định đoạt tài sản thế chấp (như tách thửa để chuyển nhượng một phần) thường cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp (ngân hàng).
Luật Đất đai 2013: Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Một trong các điều kiện là quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, và đất đang trong thời hạn sử dụng.
Nghị định 21/2021/NĐ-CP: Quy định chi tiết thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó có hướng dẫn cụ thể về việc xử lý tài sản thế chấp.
Thông tư 02/2015/TT-BTNMT (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 24/2014/TT-BTNMT): Hướng dẫn về hồ sơ địa chính và thủ tục hành chính đất đai, trong đó có các quy định về việc tách thửa.
Các Quyết định, Quy định cụ thể của Ủy ban nhân dân (UBND) các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Quy định về điều kiện tách thửa đất (diện tích tối thiểu, kích thước, lối đi) tại từng địa phương.
Nguyên tắc quan trọng nhất là bạn không thể tự ý tách thửa đất đã thế chấp mà không có sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng. Ngân hàng cần đảm bảo tài sản thế chấp vẫn đủ giá trị để bảo đảm cho khoản vay.
2. Quy trình và hồ sơ cần chuẩn bị để tách thửa đất khi có thế chấp ngân hàng
Để thực hiện tách thửa đất khi có thế chấp ngân hàng, quy trình sẽ phức tạp hơn một chút so với tách thửa thông thường, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ với ngân hàng.
2.1. Bước 1: Làm việc với ngân hàng (bên nhận thế chấp)
Đây là bước quan trọng nhất và phải thực hiện đầu tiên. Bạn cần:
Nộp đơn đề nghị tách thửa đến ngân hàng: Trong đơn, bạn cần nêu rõ lý do muốn tách thửa, phương án tách thửa (kèm theo sơ đồ dự kiến nếu có), và cam kết về việc đảm bảo giá trị tài sản thế chấp.
Thỏa thuận với ngân hàng về phương án xử lý tài sản thế chấp: Có thể có các phương án như:
Giảm nghĩa vụ khoản vay: Bạn trả trước một phần khoản vay để giá trị tài sản thế chấp còn lại (sau khi tách thửa) vẫn đủ bảo đảm.
Thế chấp bổ sung tài sản khác: Cung cấp tài sản khác có giá trị tương đương hoặc lớn hơn phần giá trị tài sản sẽ bị tách ra khỏi thế chấp.
Ngân hàng đồng ý giải chấp một phần tài sản: Ngân hàng sẽ đánh giá lại giá trị phần đất còn lại sau tách thửa để đảm bảo khả năng trả nợ.
Nhận văn bản đồng ý của ngân hàng: Sau khi đạt được thỏa thuận và ngân hàng thẩm định lại, ngân hàng sẽ cấp cho bạn văn bản đồng ý cho phép tách thửa, hoặc văn bản giải chấp một phần thửa đất nếu cần. Đây là giấy tờ cực kỳ quan trọng trong hồ sơ tách thửa.
2.3. Bước 3: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả tách thửa đất có thế chấp
Thông báo nghĩa vụ tài chính: Sau khi hồ sơ được kiểm tra và chấp thuận, cơ quan thuế sẽ thông báo các khoản phí, lệ phí liên quan đến việc tách thửa và cấp Giấy chứng nhận mới (như lệ phí địa chính, lệ phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận).
Nộp tiền: Bạn thực hiện nộp đầy đủ các khoản phí, lệ phí theo thông báo.
Nhận Giấy chứng nhận mới: Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho các thửa đất đã được tách. Trên các Giấy chứng nhận mới này sẽ có ghi nhận thông tin về việc thế chấp (nếu phần đất còn lại vẫn tiếp tục thế chấp).
3. Ví dụ minh họa thực tế về tách thửa đất có thế chấp ngân hàng
Ông Hùng có một thửa đất rộng 200m² đang thế chấp tại Ngân hàng X để vay 2 tỷ đồng. Hiện tại, ông Hùng muốn tách thửa đất này thành hai phần (100m² mỗi phần) để bán một phần (thửa A) và giữ lại phần còn lại (thửa B) tiếp tục thế chấp cho ngân hàng.
Làm việc với Ngân hàng X: Ông Hùng nộp đơn đề nghị tách thửa và giải thích mục đích. Ngân hàng X tiến hành thẩm định lại giá trị của thửa B (100m² còn lại) và nhận thấy giá trị này vẫn đủ để đảm bảo khoản vay 2 tỷ đồng. Do đó, Ngân hàng X đồng ý giải chấp đối với thửa A (phần đất muốn bán) và cấp văn bản xác nhận đồng ý cho ông Hùng tách thửa.
Hoàn thiện hồ sơ tách thửa: Ông Hùng chuẩn bị đơn xin tách thửa, bản gốc Giấy chứng nhận cũ, CMND/CCCD, bản trích đo địa chính mới thể hiện 2 thửa A và B, và đặc biệt là văn bản đồng ý của Ngân hàng X.
Nộp hồ sơ: Ông Hùng nộp toàn bộ hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai quận.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận Sổ đỏ mới: Sau khi hồ sơ được duyệt, ông Hùng nộp các khoản phí, lệ phí. Cuối cùng, ông nhận được 2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới: một cho thửa A (đã giải chấp, có thể bán được) và một cho thửa B (vẫn ghi nhận thế chấp tại Ngân hàng X).
Thủ tục tách thửa đất khi có thế chấp ngân hàng đòi hỏi sự cẩn trọng và tuân thủ pháp luật nghiêm ngặt. Bước quan trọng nhất là phải có sự đồng ý của ngân hàng trước khi tiến hành các thủ tục hành chính. Việc nắm rõ quy trình, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và phối hợp chặt chẽ với ngân hàng cũng như cơ quan nhà nước sẽ giúp bạn hoàn tất giao dịch một cách thuận lợi, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của tất cả các bên liên quan. Nếu có bất kỳ vướng mắc nào, việc tham vấn ý kiến từ các chuyên gia pháp lý hoặc công chứng viên là rất cần thiết.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
