Mẫu hợp đồng chia tách nhà đất có yếu tố nước ngoài
Mẫu hợp đồng chia tách nhà đất có yếu tố nước ngoài là một loại giao dịch phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về cả pháp luật đất đai, nhà ở của Việt Nam và các quy định liên quan đến yếu tố nước ngoài. Với sự gia tăng của các giao dịch bất động sản có sự tham gia của cá nhân, tổ chức nước ngoài, việc nắm rõ quy trình và các yêu cầu pháp lý đối với loại hợp đồng này trở nên cực kỳ quan trọng. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các căn cứ pháp lý, những điểm cần lưu ý và ví dụ minh họa khi lập mẫu hợp đồng chia tách nhà đất có yếu tố nước ngoài.
1. Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung khi chia tách nhà đất có yếu tố nước ngoài
Việc chia tách nhà đất có yếu tố nước ngoài được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật quan trọng của Việt Nam, đồng thời phải tuân thủ các nguyên tắc về quyền sở hữu và giao dịch dân sự. Các căn cứ pháp lý chính bao gồm:
Luật Đất đai 2013: Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó có người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Luật Nhà ở 2014: Quy định về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam.
Bộ luật Dân sự 2015: Quy định về hợp đồng, sở hữu chung, và các nguyên tắc chung về giao dịch dân sự có yếu tố nước ngoài (Điều 663 đến Điều 679).
Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Luật Công chứng 2014: Quy định về thẩm quyền và thủ tục công chứng các giao dịch bất động sản.
Nguyên tắc chung khi chia tách nhà đất có yếu tố nước ngoài là phải đảm bảo tuân thủ pháp luật Việt Nam, đặc biệt là các quy định về điều kiện được sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất của người nước ngoài, cũng như các điều kiện về tách thửa đất của địa phương. Mọi thỏa thuận trong mẫu hợp đồng chia tách nhà đất phải không trái với các quy định này và phải được công chứng theo đúng thủ tục.
2. Các nội dung chính và đặc thù trong mẫu hợp đồng chia tách nhà đất có yếu tố nước ngoài
Một mẫu hợp đồng chia tách nhà đất có yếu tố nước ngoài cần bao gồm các nội dung cơ bản của một hợp đồng dân sự, nhưng đồng thời phải đặc biệt lưu ý đến các yếu tố đặc thù liên quan đến chủ thể nước ngoài:
2.1. Thông tin các bên tham gia hợp đồng và mẫu hợp đồng chia tách đất
Ngoài các thông tin cơ bản như họ tên, ngày sinh, số CMND/CCCD/Hộ chiếu, địa chỉ cư trú, cần đặc biệt lưu ý:
Đối với cá nhân nước ngoài: Phải ghi rõ quốc tịch, số Hộ chiếu, thị thực nhập cảnh hoặc thẻ tạm trú, thẻ thường trú (nếu có), địa chỉ liên lạc tại Việt Nam và ở nước ngoài. Cần kiểm tra xem cá nhân nước ngoài có đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hay không (theo Luật Nhà ở 2014).
Đối với tổ chức nước ngoài: Ghi rõ tên tổ chức, quốc tịch của tổ chức, địa chỉ trụ sở chính, Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh/đầu tư tại Việt Nam (nếu có), thông tin người đại diện theo pháp luật.
Thông tin tài sản bao gồm địa chỉ, số tờ bản đồ, số thửa đất, diện tích tổng thể, loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cần đảm bảo rằng tài sản đang thuộc quyền sở hữu chung của các bên một cách hợp pháp.
2.3. Phương án chia tách và các điều khoản đặc thù
Phần này là trọng tâm của mẫu hợp đồng chia tách nhà đất. Các bên cần thỏa thuận rõ ràng:
Phương án chia tách cụ thể: Mô tả chi tiết cách thức phân chia tài sản (ví dụ: chia theo diện tích, theo giá trị, hoặc theo ranh giới đã đo vẽ). Kèm theo sơ đồ phân chia đã được cơ quan đo đạc xác nhận.
Quyền và nghĩa vụ sau chia tách: Xác định rõ phần nhà đất mà mỗi bên sẽ nhận được, diện tích, ranh giới và đặc điểm của từng phần. Đặc biệt, cần làm rõ quyền sở hữu nhà ở (nếu có) và quyền sử dụng đất đối với phần tài sản đã được chia cho bên nước ngoài, phù hợp với các quy định về thời hạn sở hữu và các điều kiện pháp luật hiện hành.
Vấn đề lối đi chung: Nếu việc chia tách tạo ra các thửa đất không tiếp giáp đường công cộng, hợp đồng cần quy định rõ ràng về lối đi chung, chiều rộng, quyền và nghĩa vụ bảo trì của các bên, đảm bảo tuân thủ quy định của địa phương.
Nghĩa vụ tài chính: Thỏa thuận rõ ràng về trách nhiệm chi trả các loại thuế, phí liên quan đến việc chia tách và cấp Giấy chứng nhận mới (lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân…).
Ngôn ngữ hợp đồng: Hợp đồng có yếu tố nước ngoài thường cần được lập bằng tiếng Việt và tiếng nước ngoài (ngôn ngữ của bên nước ngoài), có giá trị pháp lý như nhau. Trong trường hợp có sự khác biệt về cách hiểu, cần quy định rõ ngôn ngữ nào sẽ được ưu tiên áp dụng.
Luật áp dụng và giải quyết tranh chấp: Xác định rõ luật pháp Việt Nam là luật áp dụng cho hợp đồng. Thỏa thuận về cơ quan giải quyết tranh chấp (Tòa án Việt Nam hoặc Trọng tài).
3. Quy trình thực hiện và những lưu ý quan trọng khi lập mẫu hợp đồng chia tách nhà đất có yếu tố nước ngoài
Để việc chia tách nhà đất có yếu tố nước ngoài diễn ra suôn sẻ, các bên cần tuân thủ quy trình và lưu ý những điểm đặc biệt:
3.1. Quy trình thực hiện mẫu hợp đồng chia tách đất
Kiểm tra điều kiện pháp lý: Trước tiên, xác định xem cá nhân hoặc tổ chức nước ngoài có đủ điều kiện để sở hữu nhà ở hoặc sử dụng đất tại Việt Nam sau khi chia tách hay không (theo Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013).
Thỏa thuận và soạn thảo hợp đồng: Các đồng sở hữu phải đồng thuận về phương án chia tách. Nên thuê luật sư hoặc chuyên gia pháp lý có kinh nghiệm về bất động sản và yếu tố nước ngoài để soạn thảo mẫu hợp đồng chia tách nhà đất song ngữ.
Đo vẽ và lập bản đồ phân chia: Liên hệ đơn vị đo đạc có chức năng để lập bản vẽ phân chia thửa đất theo thỏa thuận, đảm bảo các phần đất mới đáp ứng điều kiện tách thửa của địa phương.
Công chứng hợp đồng: Hợp đồng phải được công chứng tại Tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền tại Việt Nam. Khi công chứng, các bên (hoặc người được ủy quyền hợp pháp) phải có mặt, xuất trình đầy đủ giấy tờ tùy thân và giấy tờ về tài sản. Công chứng viên sẽ kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng và năng lực hành vi dân sự của các bên.
Nộp hồ sơ và thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận mới: Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện để tiến hành thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất riêng cho từng phần đã chia.
3.2. Những lưu ý quan trọng mẫu hợp đồng chia tách đất
Tính hợp pháp của việc sở hữu: Đảm bảo quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài phải tuân thủ điều kiện về đối tượng, hình thức, thời hạn và số lượng nhà ở được sở hữu.
Đồng thuận toàn bộ: Tất cả các đồng sở hữu (bao gồm cả yếu tố nước ngoài) phải đồng ý hoàn toàn với phương án chia tách và các điều khoản trong hợp đồng. ingenious
Quy định địa phương: Luôn kiểm tra kỹ các quy định cụ thể của UBND cấp tỉnh/thành phố nơi có bất động sản về điều kiện tách thửa (diện tích tối thiểu, kích thước, hạ tầng) để đảm bảo hồ sơ được chấp thuận.
Thuế và phí: Xác định rõ trách nhiệm chi trả các loại thuế, phí (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí đo đạc, v.v.) liên quan đến giao dịch và việc cấp Giấy chứng nhận mới.
Phiên dịch và tư vấn pháp lý: Đối với bên nước ngoài, cần có phiên dịch viên công chứng (nếu cần) và nên thuê luật sư chuyên về pháp luật bất động sản và đầu tư nước ngoài để được tư vấn kỹ lưỡng.
Bà Trần Thị Lan (quốc tịch Việt Nam) và chồng là ông John Smith (quốc tịch Hoa Kỳ) cùng sở hữu một căn nhà và thửa đất diện tích 200m² tại TP.HCM. Cả hai đều đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Nay, họ muốn ly hôn và thỏa thuận chia căn nhà và thửa đất này thành hai phần bằng nhau, mỗi người nhận một phần riêng biệt.
Theo quy định, ông John Smith (cá nhân nước ngoài) đủ điều kiện để sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu thỏa mãn các điều kiện theo Luật Nhà ở 2014.
Họ đã tiến hành đo vẽ, lập bản đồ phân chia để đảm bảo mỗi phần đất sau khi chia tách đáp ứng diện tích tối thiểu và có lối đi riêng theo quy định của TP.HCM. Sau đó, họ cùng nhau soạn thảo mẫu hợp đồng chia tách nhà đất song ngữ (tiếng Việt và tiếng Anh), trong đó ghi rõ:
Thông tin cá nhân của bà Lan và ông John Smith (bao gồm quốc tịch, số hộ chiếu).
Thông tin chi tiết về nhà đất chung.
Phương án chia tách thành 2 phần, mỗi phần 100m² với ranh giới cụ thể và phần nhà ở tương ứng (đính kèm bản vẽ đã được xác nhận).
Thỏa thuận về việc ông John Smith sẽ tiếp tục sở hữu phần nhà đất của mình theo quy định pháp luật Việt Nam về thời hạn sở hữu của cá nhân nước ngoài.
Phân chia nghĩa vụ thuế, phí liên quan đến việc chia tách.
Quy định rằng Luật Việt Nam là luật áp dụng và Tòa án Việt Nam là cơ quan giải quyết tranh chấp.
Hợp đồng này sau đó được công chứng tại một Tổ chức hành nghề công chứng tại TP.HCM. Sau khi công chứng, hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận riêng cho bà Lan và ông John Smith.
Việc lập và thực hiện mẫu hợp đồng chia tách nhà đất có yếu tố nước ngoài đòi hỏi sự cẩn trọng và am hiểu sâu rộng về pháp luật. Các bên cần đảm bảo mọi quy định về điều kiện sở hữu, thủ tục tách thửa và các nghĩa vụ tài chính đều được tuân thủ nghiêm ngặt. Để bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đặc biệt trong các giao dịch phức tạp có yếu tố nước ngoài, việc tìm kiếm sự hỗ trợ và tư vấn từ các luật sư, chuyên gia pháp lý có kinh nghiệm là điều vô cùng cần thiết.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
