Khi quyền sử dụng đất có nguy cơ bị chuyển nhượng trái phép trong khi đang xảy ra tranh chấp hoặc bị ràng buộc bởi các nghĩa vụ dân sự, người có quyền và lợi ích liên quan có thể thực hiện yêu cầu ngăn chặn giao dịch. Tuy nhiên, việc ngăn chặn không thể thực hiện tùy tiện mà phải tuân theo trình tự ngăn chặn giao dịch đất được pháp luật quy định rõ. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu chi tiết quy trình, hồ sơ, cơ quan thẩm quyền và ví dụ thực tế.
>>> Xem thêm: Công chứng sơ yếu lý lịch tại văn phòng công chứng uy rín
1. Ngăn chặn giao dịch đất là gì?
Ngăn chặn giao dịch đất là biện pháp pháp lý nhằm tạm thời dừng hoặc cấm các hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Mục đích là bảo toàn hiện trạng tài sản để phục vụ cho:
Việc giải quyết tranh chấp tại Tòa án;
Thi hành án dân sự;
Điều tra vụ án hình sự liên quan đến tài sản;
Đảm bảo nghĩa vụ tài chính giữa các bên có tranh chấp.
2. Căn cứ pháp lý về trình tự ngăn chặn giao dịch đất
2.1. Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
Điều 114: Về áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời như ngăn chặn chuyển dịch tài sản;
Điều 133: Về thủ tục yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
Điều 136: Về nghĩa vụ nộp tiền bảo đảm thiệt hại khi yêu cầu ngăn chặn.
2.2. Luật Đất đai 2013 – Điều 106
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc ghi nhận thông tin ngăn chặn, cập nhật tình trạng pháp lý của đất khi có văn bản hợp lệ từ cơ quan có thẩm quyền.
2.3. Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi 2014) – Điều 69, 111
Chấp hành viên có quyền ra quyết định kê biên, phong tỏa tài sản để thi hành án, bao gồm quyền sử dụng đất.
Tòa án nhân dân có thẩm quyền: khi có vụ việc tranh chấp đang được khởi kiện;
Chi cục Thi hành án dân sự: nếu yêu cầu ngăn chặn để bảo đảm thi hành án;
Cơ quan điều tra: khi đất là tang vật hoặc liên quan đến hành vi vi phạm hình sự;
Văn phòng đăng ký đất đai: nếu có đơn và chứng cứ hợp lý, có thể đề nghị ngăn chặn tạm thời.
3.3. Bước 3: Cơ quan thẩm quyền xem xét hồ sơ
Trong vòng 48 giờ, Tòa án phải xem xét có ban hành quyết định ngăn chặn hay không;
Nếu được chấp thuận, quyết định ngăn chặn sẽ được gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật trên hệ thống;
Trong một số trường hợp, người yêu cầu phải nộp tiền bảo đảm thiệt hại.
3.4. Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cập nhật ngăn chặn
Sau khi nhận được văn bản ngăn chặn hợp lệ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ:
Ghi chú “đang bị ngăn chặn giao dịch” trên Giấy chứng nhận;
Từ chối thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp liên quan đến mảnh đất đó;
Lưu trữ hồ sơ ngăn chặn và chờ quyết định tiếp theo từ cơ quan ra lệnh.
4. Ví dụ minh họa thực tế
Tình huống minh họa:
Ông B (quận Hà Đông, Hà Nội) cùng ba anh em khác đang tranh chấp thừa kế mảnh đất 200m² do cha mẹ để lại. Người anh cả đã âm thầm làm thủ tục sang tên toàn bộ sổ đỏ và chuẩn bị bán cho người ngoài.
Ông B đã nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân quận Hà Đông kèm theo đơn yêu cầu ngăn chặn giao dịch đất thừa kế. Sau 2 ngày, Tòa ban hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội. Việc chuyển nhượng bị dừng lại, giúp giữ nguyên hiện trạng để giải quyết tại Tòa.
>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứnghợp đồng thuê nhà trọn gói, giúp bạn tiết kiệm thời gian
5. Lưu ý khi thực hiện thủ tục ngăn chặn giao dịch đất
Không phải mọi trường hợp đều được chấp nhận ngăn chặn. Bạn phải cung cấp đầy đủ bằng chứng cho thấy có nguy cơ tẩu tán, tranh chấp hoặc hành vi vi phạm;
Nộp hồ sơ đúng nơi có thẩm quyền sẽ giúp tiết kiệm thời gian và tránh bị trả lại;
Trong một số vụ việc, Tòa án có thể yêu cầu người yêu cầu ngăn chặn phải nộp tiền bảo đảm để tránh lợi dụng quyền ngăn chặn gây thiệt hại cho người khác;
Sau khi vụ việc kết thúc hoặc không còn lý do ngăn chặn, người yêu cầu cần làm thủ tục rút yêu cầu và đề nghị xóa ngăn chặn tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Việc hiểu rõ trình tự ngăn chặn giao dịch đất giúp người dân chủ động bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp nhà đất hoặc khi tài sản có dấu hiệu bị chuyển nhượng trái phép. Tuy nhiên, việc ngăn chặn phải tuân thủ đúng pháp luật, có căn cứ rõ ràng và gửi đúng cơ quan có thẩm quyền.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
