Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất khi vợ chồng ly thân
Trong thực tế, nhiều cặp vợ chồng đã ly thân trong thời gian dài nhưng chưa thực hiện thủ tục ly hôn tại Tòa án. Khi phát sinh nhu cầu chuyển nhượng nhà đất, không ít người thắc mắc: mua bán nhà đất khi ly thân có công chứng được không? Có cần chữ ký của cả hai vợ chồng không? Nếu chỉ một người ký hợp đồng thì giao dịch có hợp pháp không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết quy định pháp luật, rủi ro pháp lý và cách xử lý an toàn khi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất trong trường hợp vợ chồng ly thân.
>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng tận nơi chuyên nghiệp nhất tại Văn phòng công chứng.
1. Mua bán nhà đất khi ly thân – ly thân có làm chấm dứt quan hệ hôn nhân không?
✅ 1.1. Ly thân không được pháp luật công nhận là tình trạng hôn nhân độc lập
📌 Căn cứ pháp lý – Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 hiện hành:
Pháp luật Việt Nam không có khái niệm pháp lý về “ly thân”. Chỉ khi có:
Bản án/quyết định ly hôn có hiệu lực của Tòa án; hoặc
Một bên chết hoặc bị tuyên bố chết,
thì quan hệ hôn nhân mới chấm dứt.
👉 Do đó, dù vợ chồng đã sống riêng nhiều năm, về mặt pháp lý họ vẫn là vợ chồng hợp pháp.
✅ 1.2. Tài sản trong thời kỳ ly thân vẫn được xem là tài sản chung
📌 Căn cứ pháp lý – Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014:
Tài sản do vợ, chồng tạo ra trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp được xác định là tài sản riêng.
Vì ly thân không làm chấm dứt hôn nhân, nên:
Nhà đất hình thành trước hoặc trong thời kỳ ly thân vẫn có thể là tài sản chung vợ chồng;
Việc định đoạt tài sản vẫn phải tuân thủ quy định về tài sản chung.
2. Mua bán nhà đất khi ly thân có cần chữ ký của cả hai vợ chồng không?
✅ 2.1. Quy định về quyền định đoạt tài sản chung nếu có mua bán nhà đất nhưng ly thân
📌 Căn cứ pháp lý – Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014:
Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. Việc định đoạt bất động sản phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng.
👉 Khi mua bán nhà đất khi ly thân, nếu nhà đất là tài sản chung thì:
Bắt buộc phải có chữ ký của cả vợ và chồng trên hợp đồng công chứng; hoặc
Một bên ký nhưng phải có văn bản ủy quyền hợp pháp của bên còn lại.
Nếu chỉ một người tự ý ký hợp đồng thì giao dịch có nguy cơ bị vô hiệu.
✅ 2.2. Trường hợp được phép chỉ một người ký hợp đồng
Việc công chứng mua bán nhà đất khi ly thân chỉ cần một người ký nếu thuộc một trong các trường hợp:
Nhà đất là tài sản riêng (được tặng cho riêng, thừa kế riêng, có thỏa thuận tài sản riêng hợp pháp);
Có văn bản phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân đã được công chứng;
>>> Xem thêm: Chuyển nhượng đất đai không lo thủ tục phức tạp, đã có dịch vụ sang tên sổ đỏ trọn gói chuyên nghiệp đồng hành cùng bạn.
3. Rủi ro pháp lý khi mua bán nhà đất khi ly thân nhưng thiếu chữ ký
⚠️ 3.1. Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu
📌 Căn cứ pháp lý:
Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 – Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự;
Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 – Giao dịch vi phạm điều cấm của luật;
Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 – Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.
Nếu thiếu sự đồng ý của người còn lại, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu do người ký không đủ thẩm quyền định đoạt.
⚠️ 3.2. Không thể sang tên sổ đỏ
Cơ quan đăng ký đất đai có thể từ chối hồ sơ nếu phát hiện tình trạng hôn nhân và thiếu chữ ký của một bên.
⚠️ 3.3. Phát sinh tranh chấp kéo dài
Bên không ký hợp đồng có quyền khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng, gây rủi ro cho bên mua.
4. Ví dụ minh họa thực tế về mua bán nhà đất khi ly thân
📌 Ví dụ 1: Hợp đồng bị tuyên vô hiệu
Anh A và chị B ly thân từ năm 2020 nhưng chưa ly hôn. Năm 2024, anh A tự ý ký hợp đồng bán căn nhà mua trong thời kỳ hôn nhân cho anh C. Chị B khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng. Tòa án xác định ly thân không làm chấm dứt hôn nhân, nhà đất là tài sản chung nên việc bán nhà phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Hợp đồng bị tuyên vô hiệu.
📌 Ví dụ 2: Giao dịch hợp pháp do có phân chia tài sản
Chị D và anh E lập văn bản phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, trong đó căn nhà thuộc quyền sở hữu riêng của chị D. Văn bản đã được công chứng. Sau khi ly thân, chị D bán nhà và ký hợp đồng một mình. Giao dịch hợp pháp.
📌 Ví dụ 3: Rủi ro cho bên mua do không kiểm tra tình trạng hôn nhân
Anh F mua nhà từ chị G – người đang ly thân nhưng chỉ đứng tên trên sổ đỏ. Sau khi sang tên, chồng chị G khởi kiện đòi hủy hợp đồng vì không đồng ý bán. Anh F đối mặt nguy cơ mất tài sản hoặc phải hoàn trả.
✔ Mua bán nhà đất khi ly thân về nguyên tắc vẫn phải tuân thủ đầy đủ quy định về tài sản chung vợ chồng vì ly thân không làm chấm dứt hôn nhân. ✔ Nếu nhà đất là tài sản chung, bắt buộc phải có chữ ký của cả hai vợ chồng hoặc ủy quyền hợp pháp. ✔ Việc tự ý bán nhà đất khi ly thân có thể dẫn đến hợp đồng vô hiệu, không sang tên được và phát sinh tranh chấp. ✔ Người mua nên kiểm tra kỹ tình trạng hôn nhân, nguồn gốc tài sản và yêu cầu đầy đủ chữ ký khi công chứng.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
