Sai lầm hợp đồng đặt cọc là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp trong các giao dịch dân sự như mua bán nhà đất, thuê tài sản, chuyển nhượng… Nhiều người ký hợp đồng đặt cọc mà không hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình, dẫn đến mất tiền, thiệt hại tài sản hoặc tranh chấp kéo dài. Bài viết sau sẽ chỉ ra những sai lầm điển hình, căn cứ pháp lý liên quan và ví dụ minh họa để giúp bạn phòng tránh hiệu quả.
>>> Xem thêm: Những điều cần lưu ý khi làm công chứng để hợp đồng không bị vô hiệu.
1. Căn cứ pháp lý liên quan đến hợp đồng đặt cọc
1.1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015
“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.”
Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, họ mất cọc. Ngược lại, nếu bên nhận cọc vi phạm, họ phải trả lại tiền và một khoản tương đương (trừ khi có thỏa thuận khác).
Điều 117 Bộ luật Dân sự: điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
Điều 385 đến 401: quy định chung về hợp đồng
Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013 (trong các giao dịch bất động sản)
2. Các sai lầm hợp đồng đặt cọc phổ biến
2.1 Không ghi rõ mục đích đặt cọc
Nhiều người chỉ ghi đơn giản “đặt cọc mua bán nhà” mà không nói rõ căn nhà nào, giá trị bao nhiêu, thời hạn ký hợp đồng chính thức là khi nào. Điều này dễ gây tranh cãi nếu có tranh chấp.
Giải pháp: Nêu rõ nội dung giao dịch cụ thể, ví dụ: “Đặt cọc mua căn hộ số A1, tầng 10, chung cư XYZ, với giá 2 tỷ đồng…”
Giải pháp: Thêm điều khoản: “Nếu bên bán không thực hiện giao dịch đúng hạn, phải trả lại tiền cọc và bồi thường gấp đôi.”
2.3 Ký hợp đồng đặt cọc không có người làm chứng hoặc công chứng
Trong nhiều giao dịch lớn, việc chỉ ký tay giữa hai bên mà không có người làm chứng hoặc xác thực pháp lý khiến hợp đồng dễ bị vô hiệu nếu một bên phủ nhận.
Giải pháp: Có người làm chứng độc lập, và nên công chứng nếu đặt cọc liên quan đến bất động sản hoặc tài sản lớn.
Nhiều trường hợp bên nhận cọc không phải là chủ sở hữu hoặc không có giấy ủy quyền hợp lệ → hợp đồng dễ bị vô hiệu.
Giải pháp: Yêu cầu cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc giấy ủy quyền trước khi giao tiền đặt cọc.
2.5 Không xác định rõ thời hạn đặt cọc gây ra sai lầm hợp đồng đặt cọc
Việc không quy định thời gian cụ thể sẽ gây khó khăn khi một bên trì hoãn ký hợp đồng chính thức mà không vi phạm.
Giải pháp: Ghi rõ thời hạn: “Hai bên cam kết ký hợp đồng chuyển nhượng trước ngày 30/06/2025.”
3. Ví dụ minh họa sai lầm thực tế
Tình huống: Anh Dũng đặt cọc 500 triệu để mua mảnh đất của chị Hoa, chỉ ghi “đặt cọc mua đất”, không ghi rõ địa chỉ, giá, thời hạn. Sau đó, chị Hoa không bán nữa. Anh Dũng kiện, nhưng tòa tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu do không rõ đối tượng giao dịch.
Bài học rút ra: Cần nêu rõ các nội dung thiết yếu để hợp đồng có hiệu lực pháp lý và dễ thực thi nếu có tranh chấp.
Những sai lầm hợp đồng đặt cọc tưởng chừng nhỏ nhưng có thể gây thiệt hại lớn nếu không lường trước. Việc hiểu rõ các căn cứ pháp lý, nội dung cần có và xử lý vi phạm trong hợp đồng là cách tốt nhất để bảo vệ quyền lợi của bạn trong các giao dịch dân sự.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
