Trường hợp không cần công chứng khi mua bán nhà đất — Bạn đã biết?
Nhiều người lầm tưởng rằng mọi giao dịch mua bán nhà đất đều bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật hiện hành, vẫn có một số trường hợp không cần công chứng mua bán nhà đất. Vậy đó là những trường hợp nào? Có rủi ro gì không nếu không công chứng? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết qua bài viết dưới đây.
1. Căn cứ pháp lý về công chứng trong giao dịch nhà đất
Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại:
Điều 167 Luật Đất đai 2013
Điều 122 Luật Nhà ở 2014
Điều 42 Luật Công chứng 2014
Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn về giao dịch bất động sản
Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà pháp luật có thể yêu cầu công chứng bắt buộc, hoặc không yêu cầu công chứng mà cho phép chứng thực hoặc đăng ký trực tiếp tại cơ quan nhà nước.
2. Trường hợp không cần công chứng mua bán nhà đất theo pháp luật
2.1 Không cần công chứng nhà đất: Giao dịch giữa tổ chức kinh doanh bất động sản và khách hàng
Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, trường hợp bên bán là tổ chức kinh doanh bất động sản (chủ đầu tư, công ty bất động sản), hợp đồng mua bán nhà đất với cá nhân hoặc tổ chức không bắt buộc phải công chứng, mà chỉ cần thực hiện theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành và đăng ký tại cơ quan nhà nước.
🔹 Ví dụ thực tế: Anh Minh mua căn hộ chung cư trực tiếp từ Công ty Cổ phần Bất động sản X tại dự án mới xây. Hợp đồng mua bán của anh được ký với chủ đầu tư theo mẫu quy định, sau đó mang đi làm thủ tục đăng bộ tại Văn phòng đăng ký đất đai mà không cần qua công chứng.
2.2.Không cần công chứng nhà đất: Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (ví dụ: nhà thuộc sở hữu Nhà nước bán cho người thuê cũ) không phải công chứng mà chỉ cần lập thành văn bản theo quy định, nộp kèm hồ sơ tại cơ quan chức năng.
2.3 Giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất có đăng ký doanh nghiệp
Trong một số trường hợp góp vốn hoặc chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp bằng tài sản là quyền sử dụng đất, nếu đã được ghi nhận trong hồ sơ đăng ký doanh nghiệp, thì pháp luật cho phép không cần công chứng hợp đồng mua bán riêng lẻ, mà thực hiện thông qua hồ sơ nội bộ doanh nghiệp.
2.4 Giao dịch trong một số khu vực đặc biệt có quy định riêng
Một số dự án đất đai hoặc nhà ở nằm trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, hoặc do các doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài thực hiện, sẽ có quy định riêng về hình thức hợp đồng và không yêu cầu công chứng, thay vào đó là xác nhận từ ban quản lý hoặc cơ quan có thẩm quyền.
3. Trường hợp cần lưu ý — Vẫn nên công chứng dù pháp luật không bắt buộc
Mặc dù pháp luật cho phép không công chứng trong các trường hợp nói trên, nhưng nhiều chuyên gia khuyến nghị vẫn nên tiến hành công chứng để đảm bảo tính pháp lý và phòng ngừa rủi ro về sau. Đặc biệt:
Nếu bên bán là doanh nghiệp chưa đủ uy tín
Nếu bên mua muốn sử dụng tài sản thế chấp ngân hàng sau này
Nếu tài sản có nguồn gốc phức tạp, dễ tranh chấp
4. Rủi ro khi không công chứng mua bán nhà đất
Một số rủi ro có thể gặp phải:
Hợp đồng có thể bị tòa án tuyên vô hiệu nếu sai hình thức hoặc có dấu hiệu lừa đảo
Bên mua khó chứng minh quyền lợi khi tranh chấp xảy ra
Giao dịch không được đăng ký sang tên, không được cấp sổ đỏ mới
🔹 Ví dụ thực tế: Chị Linh mua đất từ một công ty nhỏ không bắt buộc công chứng. Sau 2 năm, công ty giải thể, thủ tục sang tên bị đình trệ do không có đại diện pháp lý phía bên bán. Nếu chị Linh công chứng từ đầu, hồ sơ sẽ có giá trị pháp lý cao và dễ xử lý hơn khi xảy ra sự cố.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
