Tài sản đang bị thế chấp, có thể đồng thời làm hợp đồng đặt cọc mua bán?
Trong thị trường bất động sản, không hiếm các trường hợp người bán vẫn tiến hành làm hợp đồng đặt cọc với người mua, dù tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng. Điều này khiến nhiều người mua lo ngại: Liệu hợp đồng đặt cọc có hiệu lực không? Có rủi ro gì khi mua tài sản thế chấp chưa được giải chấp? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ quy định pháp luật về việc đặt cọc mua bán tài sản đang thế chấp, căn cứ pháp lý, điều kiện để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực và cách xử lý trong trường hợp phát sinh tranh chấp.
>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng thế chấp: Bước đầu tiên để bảo vệ quyền lợi của bên cho vay | công chứng hợp đồng thế chấp.
1. Thế nào là tài sản thế chấp?
1.1 Khái niệm theo pháp luật
Căn cứ Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản thế chấp là tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp, được dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng).
Tài sản đó vẫn do bên thế chấp quản lý và sử dụng, nhưng việc chuyển nhượng, mua bán, tặng cho… cần tuân thủ điều kiện theo luật định.
1.2 Ví dụ thực tế tài sản thế chấp
Ông A thế chấp căn nhà để vay ngân hàng 1 tỷ đồng. Khi chưa trả hết nợ, ông A muốn bán nhà cho bà B và nhận trước 200 triệu đồng tiền đặt cọc. Tại thời điểm này, căn nhà là tài sản bị thế chấp và chưa được giải chấp.
2. Có thể ký hợp đồng đặt cọc với tài sản đang thế chấp không?
2.1 Pháp luật không cấm nhưng phải có điều kiện
Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng đặt cọc là sự thỏa thuận giữa hai bên, trong đó bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán.
=> Pháp luật không cấm đặt cọc mua bán tài sản đang bị thế chấp, nhưng để đặt cọc hợp pháp và khả thi, cần thỏa mãn các điều kiện:
Bên bán phải là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản
Phải có thông báo rõ ràng về tình trạng tài sản
Có thỏa thuận về nghĩa vụ giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán chính thức
Ngân hàng hoặc bên nhận thế chấp chấp thuận cho giải chấp hoặc chuyển nhượng
2.2 Nếu không đủ điều kiện – hợp đồng đặt cọc có thể vô hiệu
Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vô hiệu khi vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội. Nếu bên bán cố tình che giấu tình trạng tài sản đang bị thế chấp, hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu do gian dối, dẫn đến thiệt hại cho người mua.
Nếu người bán không thể trả nợ để giải chấp, hợp đồng mua bán sẽ không thể công chứng và không sang tên được. Người mua có nguy cơ mất tiền cọc hoặc phải theo kiện để đòi lại.
>>> Xem thêm: Trình tự công chứng di chúc có gì khác so với các loại văn bản khác?
3.2 Ngân hàng xử lý tài sản trước – người mua mất quyền
Nếu người bán vi phạm nghĩa vụ trả nợ và ngân hàng tiến hành xử lý tài sản theo Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015, người mua sẽ không còn quyền gì, kể cả khi đã đặt cọc từ trước.
Ví dụ thực tế: Bà H đặt cọc 300 triệu mua căn nhà của ông K, trong khi ông K đang thế chấp nhà tại ngân hàng và nợ xấu quá hạn. Trước khi giải chấp, ngân hàng thu hồi tài sản, bán đấu giá để thu hồi nợ. Bà H mất quyền mua, và chỉ có thể khởi kiện ông K để đòi lại cọc – nhưng ông K không còn khả năng chi trả.
4. Cách xử lý và phòng tránh rủi ro về tài sản thế chấp
4.1 Kiểm tra pháp lý tài sản trước khi đặt cọc
Tra cứu thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai
Yêu cầu cung cấp hợp đồng tín dụng, văn bản thế chấp
Việc đặt cọc mua bán tài sản này là không bị cấm, nhưng tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao nếu không được xử lý đúng cách. Người mua cần hết sức cẩn trọng, xác minh thông tin tài sản, thỏa thuận chặt chẽ trong hợp đồng đặt cọc, và chỉ thực hiện mua bán chính thức khi đã hoàn tất việc giải chấp. Nếu không, hậu quả có thể là mất cọc, tranh chấp, thậm chí kiện tụng kéo dài.
Nếu bạn đang chuẩn bị giao dịch trên, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn pháp lý chi tiết, đúng quy định và an toàn.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
