Cho bạn đứng tên sổ, giờ bị thế chấp không hay biết – Có cách nào lấy lại nhà?
Trong các mối quan hệ thân thiết, nhiều người tin tưởng nhờ bạn bè, người thân đứng tên sổ đỏ vì lý do cá nhân như chưa đủ điều kiện pháp lý, chưa muốn khai báo thuế, hoặc giữ hộ giùm tài sản. Tuy nhiên, đến lúc phát hiện căn nhà đã bị đem thế chấp nhà đất mà không hề hay biết, chủ sở hữu thực tế lại không có giấy tờ pháp lý để đòi lại quyền sở hữu. Trong trường hợp này, có thể làm gì để bảo vệ quyền lợi? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin đầy đủ, căn cứ pháp lý và ví dụ thực tế để làm rõ tình huống “đứng tên giùm” nhưng bị người đứng tên đem nhà đi thế chấp nhà đất, cũng như các cách thức đòi lại quyền lợi theo đúng quy định.
>>> Xem thêm: Tại sao cần công chứng hợp đồng thế chấp đối với tài sản có giá trị lớn? Tìm hiểu tại công chứng hợp đồng thế chấp.
1. Thế nào là đứng tên giùm sổ đỏ?
1.1 Hành vi đứng tên hộ
Đứng tên giùm sổ đỏ là việc chủ sở hữu thực tế của nhà, đất nhờ một người khác đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Tuy nhiên, theo pháp luật hiện hành:
Người đứng tên trên sổ đỏ sẽ được xác lập là chủ sở hữu hợp pháp
Người nhờ đứng tên không có giá trị pháp lý nếu không có bằng chứng rõ ràng
1.2 Pháp luật không thừa nhận “chủ sở hữu thực tế”
Theo nguyên tắc tại Điều 500 và Điều 167 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu tài sản gắn liền với tên trên Giấy chứng nhận. Mọi tranh chấp phải chứng minh bằng:
Hợp đồng chuyển nhượng, mua bán hợp pháp
Giấy tờ chuyển tiền
Chứng cứ thể hiện nguồn gốc tài sản
>>> Xem thêm: Có bắt buộc phải công chứng hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng không?
2. Người đứng tên sổ đem tài sản đi thế chấp có hợp pháp?
2.1 Quyền định đoạt của người đứng tên sổ
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013, người có tên trong sổ đỏ có quyền:
Chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp tài sản
Ký kết hợp đồng tín dụng
Được công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo tại cơ quan nhà nước
=> Do đó, về mặt pháp luật, nếu người đứng tên đem tài sản đi thế chấp thì đó là hành vi hợp pháp, trừ khi có bằng chứng chứng minh họ không phải là chủ sở hữu thực tế.
2.2 Ngân hàng không sai khi nhận thế chấp
Ngân hàng căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và các giấy tờ tùy thân để xử lý khoản vay. Nếu không có tranh chấp được thông báo, ngân hàng không có nghĩa vụ điều tra nguồn gốc tài sản, nên họ không sai trong việc ký nhận thế chấp.
>>> Xem thêm: Tranh chấp tài sản thế chấp khi người vay mất khả năng trả nợ: Hướng xử lý theo pháp luật mới.
3. Có thể đòi lại nhà khi người khác mang đi thế chấp không?
3.1 Trường hợp có bằng chứng về sở hữu thực tế
Người bị mất nhà có thể khởi kiện tại Tòa án nếu có chứng cứ chứng minh:
Mình là người trực tiếp bỏ tiền mua nhà, đất
Có giấy tờ chuyển tiền, biên nhận thanh toán
Việc đứng tên chỉ là hình thức (có giấy viết tay, tin nhắn, nhân chứng…)
Tòa án có thể tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần hoặc tuyên người đứng tên có nghĩa vụ hoàn trả tài sản đã đem đi thế chấp.
3.2 Trường hợp không có bằng chứng thế chấp nhà đất
Nếu không có tài liệu chứng minh mối quan hệ sở hữu, người mất nhà gần như không có khả năng đòi lại tài sản đã bị thế chấp và phát mãi. Đây là rủi ro pháp lý điển hình trong các vụ “nhờ đứng tên”.
Ví dụ thực tế: Anh B bỏ tiền mua nhà nhưng nhờ bạn thân là anh C đứng tên sổ đỏ. Nhiều năm sau, anh C vay ngân hàng 1,5 tỷ đồng, thế chấp căn nhà. Khi anh B phát hiện thì nhà đã bị kê biên xử lý do anh C mất khả năng trả nợ. Tòa án bác yêu cầu đòi lại nhà của anh B vì không có bằng chứng cho thấy mình là chủ sở hữu thực tế.
Tuy nhiên, biện pháp này chỉ áp dụng khi có căn cứ rõ ràng, và thường cần sự chấp thuận của tòa án.
>>> Xem thêm: Di chúc được công chứng di chúc có thể bị tuyên vô hiệu trong trường hợp nào?
Kết luận
Khi đã thế chấp nhà đất được đứng tên trên sổ đỏ, người đứng tên mặc nhiên có quyền pháp lý định đoạt tài sản đó, kể cả việc mang đi vay, thế chấp. Những rủi ro khi “nhờ đứng tên giùm” sổ đỏ là hoàn toàn có thật và thường khó khắc phục khi không có bằng chứng cụ thể. Do vậy, nếu bạn đang gặp tình huống tương tự, cần nhanh chóng thu thập chứng cứ, nhờ tư vấn pháp lý, và khởi kiện càng sớm càng tốt để bảo vệ quyền lợi của mình.
Nếu bạn cần hỗ trợ pháp lý trong việc xử lý tranh chấp liên quan đến thế chấp nhà đất, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn tận tình, đúng pháp luật và hiệu quả.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
