Nhà đang tranh chấp vẫn muốn vay ngân hàng – Có được công chứng hợp đồng thế chấp không?
Nhiều người đang sở hữu nhà đất nhưng chưa giải quyết xong tranh chấp với người khác vẫn có nhu cầu vay vốn ngân hàng. Trong trường hợp đó, câu hỏi đặt ra là: có thể công chứng hợp đồng thế chấp nhà đất đang tranh chấp để vay tiền hay không? Pháp luật có cho phép công chứng và ngân hàng có chấp nhận hồ sơ vay thế chấp loại này? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn làm rõ các quy định liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp, đặc biệt là trong tình huống nhà đất đang có tranh chấp, qua đó hiểu rõ hướng xử lý phù hợp để đảm bảo quyền lợi hợp pháp.
>>> Xem thêm: Những lưu ý quan trọng khi soạn thảo hợp đồng thế chấp để công chứng thành công: công chứng hợp đồng thế chấp.
1. Thế nào là nhà đang tranh chấp?
1.1 Khái niệm pháp lý
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, một trong các điều kiện để quyền sử dụng đất được giao dịch (mua bán, tặng cho, thế chấp…) là đất không có tranh chấp.
Tranh chấp nhà đất là tình trạng có từ hai bên trở lên cùng tranh quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc liên quan đến tài sản là nhà đất, đang được giải quyết qua các hình thức như:
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, để được phép thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở phải:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
Không có tranh chấp
Không bị kê biên thi hành án
Còn thời hạn sử dụng
Như vậy, nhà đất đang tranh chấp sẽ không đủ điều kiện để thế chấp vay ngân hàng.
2.2 Quan điểm thực tiễn của ngân hàng và công chứng viên
Ngân hàng sẽ từ chối hồ sơ vay nếu tài sản đang có tranh chấp
Văn phòng công chứng sẽ không thực hiện việc công chứng hợp đồng thế chấp nếu tài sản không đủ điều kiện pháp lý, đặc biệt là đang bị tranh chấp và có hồ sơ liên quan tại chính quyền địa phương hoặc tòa án
>>> Xem thêm: Thẩm quyền công chứng của văn phòng công chứng được pháp luật quy định ra sao?
3. Có được công chứng hợp đồng thế chấp nhà đang tranh chấp?
3.1 Căn cứ pháp lý công chứng hợp đồng thế chấp
Theo Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự bị vô hiệu nếu vi phạm điều kiện có hiệu lực. Một trong các điều kiện đó là mục tiêu giao dịch không hợp pháp.
Đối với công chứng hợp đồng thế chấp, căn cứ theo Điều 40 Luật Công chứng 2014, công chứng viên có trách nhiệm:
Kiểm tra tính hợp pháp, hợp lệ của tài sản giao dịch
Từ chối công chứng nếu hồ sơ không đủ điều kiện pháp luật
=> Do đó, hợp đồng thế chấp tài sản đang tranh chấp sẽ không được công chứng, trừ khi tranh chấp đã được giải quyết xong và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
3.2 Rủi ro nếu cố tình công chứng sai quy định
Nếu cố tình công chứng hoặc dùng tài liệu không đúng sự thật, hậu quả pháp lý có thể bao gồm:
Hợp đồng bị vô hiệu
Bên vay có thể mất quyền lợi tín dụng
Bên công chứng viên cũng có thể bị xử lý hành chính, thậm chí hình sự nếu tiếp tay sai phạm
>>> Xem thêm: Có thể thỏa thuận mức phí công chứng với tổ chức hành nghề công chứng không?
4. Ví dụ minh họa thực tế công chứng hợp đồng thế chấp
Trường hợp 1: Bà H và em trai đang tranh chấp quyền thừa kế mảnh đất của cha mẹ. Dù chưa có bản án, bà H vẫn đến văn phòng công chứng làm hợp đồng thế chấp để vay ngân hàng 1 tỷ đồng. Công chứng viên tra cứu thông tin và phát hiện hồ sơ tranh chấp đang được giải quyết tại Tòa án. Kết quả: hợp đồng không được công chứng, ngân hàng từ chối hồ sơ vay.
Trường hợp 2: Ông A có sổ đỏ đứng tên một mình nhưng vợ cũ kiện ra tòa đòi chia tài sản sau ly hôn. Trong thời gian chờ tòa giải quyết, ông A muốn thế chấp căn nhà. Dù sổ đỏ vẫn còn hiệu lực, do đang có hồ sơ tranh chấp, văn phòng công chứng từ chối xác nhận hợp đồng thế chấp.
5. Hướng xử lý nếu muốn thế chấp nhà có tranh chấp
5.1 Giải quyết dứt điểm tranh chấp trong công chứng hợp đồng thế chấp
Trước tiên, cần hoàn tất thủ tục hòa giải, khởi kiện hoặc chấp hành bản án nếu có. Chỉ khi tranh chấp được giải quyết xong (có biên bản hòa giải thành hoặc bản án có hiệu lực), nhà đất mới đủ điều kiện để công chứng và thế chấp.
5.2 Làm rõ hồ sơ sở hữu hoặc đồng sở hữu trong công chứng hợp đồng thế chấp
Trường hợp tranh chấp liên quan đến đồng thừa kế, vợ chồng ly hôn, nên:
Thỏa thuận chia tài sản rõ ràng
Cập nhật thông tin trên sổ đỏ (nếu cần)
Công chứng văn bản phân chia hoặc ủy quyền
5.3 Xin xác nhận “không có tranh chấp”
Nếu tranh chấp đã được rút hoặc hòa giải thành công nhưng chưa có thông báo chính thức, nên làm đơn xin xác nhận của UBND cấp xã/phường về tình trạng pháp lý của nhà đất để nộp cho ngân hàng và công chứng viên.
Việc công chứng hợp đồng thế chấp nhà đất chỉ được thực hiện khi tài sản không có tranh chấp, không bị kê biên và có đầy đủ giấy tờ pháp lý. Trong trường hợp nhà đang tranh chấp, việc cố tình công chứng hoặc thế chấp sẽ dẫn đến rủi ro pháp lý nghiêm trọng, từ vô hiệu giao dịch cho đến mất tài sản, mất quyền lợi vay vốn.
Nếu bạn đang gặp khó khăn khi làm thủ tục thế chấp nhà đang có tranh chấp, hoặc cần tư vấn hướng xử lý đúng pháp luật, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được hỗ trợ chính xác, rõ ràng và nhanh chóng.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
